Verzicht eines Elternteils auf ein Nießbrauchsrecht und die unerwarteten Folgen

Nahezu alltäglich ist es, dass Eltern große Teile ihres Vermögens frühzeitig auf ihre Kinder übertragen und sich zu ihrer eigenen Absicherung ein Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht vorbehalten.

So war es auch in dem vom OLG Köln in 2017 entschiedenen Fall.

Die Eheleute hatten auf ihren Sohn eine Immobilie übertragen und sich ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an der Immobilie vorbehalten. Sie waren also berechtigt, die Immobilie selbst zu bewohnen oder aber zu vermieten.

Die Jahre vergingen. Der Sohn entschied sich, die Immobilie zu veräußern. Hierbei war das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchsrecht hinderlich, da sich in der Regel kein Käufer finden lässt, der eine Immobilie erwirbt, die mit einem Nießbrauchsrecht belastet ist. Der Sohn trat deshalb an seine noch lebende Mutter heran und bat diese doch auf das Nießbrauchsrecht zu verzichten. Da sie von ihrem Nutzungsrecht ohnehin nie Gebrauch gemacht hatte, sah sie hierin kein Problem und erklärte den Verzicht auf den Nießbrauch. Die Immobilie wurde veräußert. Eine Entschädigung für die Verzichtserklärung erhielt die Mutter nicht.

Wiederum verstrichen die Jahre. Zwischenzeitlich war die Mutter in ein Pflegeheim übergesiedelt. Ihr eigenes Vermögen war verbraucht. Ihre Einkünfte reichten nicht aus, um die Kosten des Pflegeheimes in voller Höhe zu decken.

Der Sozialhilfeträger prüfte nun neben etwaigen Ansprüchen auf Elternunterhalt, ob die Mutter nicht Schenkungen getätigt hatte, die nun wegen Verarmung zurückgefordert werden könnten.

Der Sohn wähnte sich zunächst in Sicherheit, da die Schenkung der Immobilie deutlich länger zurücklag als die vom Gesetz für die Rückforderung von Schenkungen gültige10-Jahres-Frist.
Ein Zugriff auf die Immobilie selbst war im Hinblick auf die zeitliche Schranke tatsächlich nicht mehr möglich. Der Verzicht der Mutter auf ihr Nießbrauchsrecht lag aber noch innerhalb der 10-Jahres-Frist. Der Sozialhilfeträger verlangte deshalb vom Sohn die Zahlung eines Betrages, der dem Wert des Verzichtes auf den Nießbrauch entsprach.

Wie das OLG Köln zu Recht bestätigt, liegt im Verzicht der Mutter auf den Nießbrauch eine Schenkung an ihren Sohn. Dies gilt unabhängig davon, ob diese je von ihrem Nutzungsrecht Gebrauch gemacht hat oder nicht. Vor dem Verzicht hatte sie z. B. das Recht Mietzins für die Immobilie zu beanspruchen, danach nicht mehr.

Das Gericht hatte nun zu klären, wie der Wert des Nießbrauchsverzichtes zu bemessen ist. Das OLG Köln verwies darauf, dass der Wert der Schenkung sich nach dem Betrag bestimme, den die Immobilie an Wert gewonnen hat, als das Nießbrauchsrecht wegfiel. Um diesen Wertzuwachs errechnen zu können, können die Gerichte auf Sachverständige zurückgreifen. In jedem Fall ist der Wertzuwachs, so das Gericht, so hoch, wie der Wert des Nießbrauchsrechts am Tag der Verzichtserklärung gewesen war. Das Bewertungsgesetz stellt für die Berechnung dieses Wertes eine geeignete Berechnungsweise zur Verfügung, so das OLG Köln.

Der Wert des Nießbrauches im Einzelfall hängt somit von der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchsberechtigten, der Höhe des veranschlagten Zinses und damit des sog. Kapitalwertes sowie von der Höhe des Jahresmietwertes der belasteten Immobilie ab.

Je nach Einzelfall können sich hier hohe fünfstellige Summen ergeben.

Der Sohn musste also, obwohl er schon länger als 10 Jahre Eigentümer der Immobilie war und diese zwischenzeitlich auch veräußert hatte, der Forderung des Sozialhilfeträgers nachkommen. Hieran ändert sich auch dann nichts, wenn der Nießbrauch der Mutter im Grundbuch erst gelöscht wird, wenn der Immobilienerwerber bereits als Eigentümer eingetragen ist. Es bleibt auch dann eine Schenkung an den Sohn und nicht an den Immobilienkäufer.

Ob diese Entscheidung auch auf den Fall zu übertragen ist, in welchem sich die Eltern kein Nießbrauchsrecht, sondern lediglich ein Wohnungsrecht im Schenkungsvertrag vorbehalten haben und anschließend verzichten, ist fraglich. Das Wohnungsrecht berechtigt im Gegensatz zum Nießbrauchsrecht nur zum Bewohnen der Immobilie und stellt deshalb wirtschaftlich gesehen einen geringeren Wert für die Nutzungsberechtigten dar. Allerdings mindert auch ein Wohnungsrecht den Wert einer Immobilie bei Veräußerung in einer den Nießbrauch vergleichbaren Weise. Auch eine Immobilie, belastet mit einem Wohnungsrecht kann am Markt nicht oder nur mit sehr hohen Abschlägen veräußert werden.

Eine Entscheidung der Gerichte zu dieser Fallkonstellation steht noch aus.

Bei Überlegungen, ob eine Immobilie unter Vorbehalt eines Nutzungsrechtes übertragen werden soll, sollten deshalb immer auch die Folgen eines Verzichtes auf dieses Nutzungsrecht mit berücksichtigt werden. Da es sich hierbei um eine sehr komplexe Materie handelt, ist eine vorherige eingehende juristische Beratung dringend zu empfehlen.

Gabriele Häuser
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Erbrecht
Fachanwältin für Familienrecht